Các dự án định cư Mỹ diện EB-5 chỉ yêu cầu đầu tư 02 năm: Cơ hội hay thách thức?

Đầu tháng này, Cơ quan Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) đã ban hành hướng dẫn mới nêu rõ rằng yêu cầu tối thiểu đối với các đương đơn đầu tư định cư Mỹ diện EB-5 là duy trì khoản đầu tư tối thiểu 02 năm là đủ, so với yêu cầu cũ là duy trì khoản đầu tư tối thiểu 05 năm cộng gia hạn thêm 1-2 năm.

Hướng dẫn này đã gây ra làn sóng chấn động trong ngành EB-5, trở thành một thách thức lớn. Hiện tại, có vẻ như bất cứ nhà phát triển và Trung tâm Vùng nào có thể phản ứng nhanh chóng với việc triển khai các dự án chu kỳ ngắn và đảm bảo an toàn, sẽ có lợi thế trên thị trường EB-5 trong tương lai.

Trên thực tế, có nhiều chuyên gia cho rằng không thể hoàn thành việc xây dựng một dự án EB-5 trong chu kỳ 02 năm và vận hành cho đến khi có đủ vốn tích lũy để đảm bảo việc rút vốn an toàn của các nhà đầu tư EB-5, đặc biệt là đối với các dự án bất động sản đơn giản và an toàn mà nhà đầu tư EB-5 đã quen thuộc. 

Dự án định cư Mỹ diện EB-5 hoàn thành trong 02 năm liệu có khả thi?

Điều cần thiết là phải hiểu rằng hướng dẫn của USCIS đề cập đến giai đoạn đầu tư 02 năm bắt đầu khi số tiền được đầu tư vào một Dự án/Doanh nghiệp Thương mại Mới (NCE). Ở mức độ thực tế, số tiền này phải nhập vào Đơn vị tạo việc làm (JCE) để được tính là một phần của chu kỳ bắt đầu.

Ở đây, chúng ta quay lại mục đích chính của khách hàng chọn chương trình EB-5 không phải là thu lợi từ đầu tư kinh doanh, mà là đạt được mục tiêu định cư Mỹ cho cả gia đình. Để sở hữu Thẻ Xanh Mỹ, dự án EB-5 phải đảm bảo rằng số lượng việc làm được yêu cầu tối thiểu phải được hoàn thành trong thời gian đầu tư. Việc tính toán việc làm thường xuất phát từ chu kỳ xây dựng.

Từ khi bắt đầu cho đến khi hoàn thành, việc mong đợi một dự án bất động sản phải mất ít nhất 02 năm để xây dựng là điều hợp lý. Việc hoàn thành 01 dự án trước tiên bao gồm việc mua đất, thiết kế và xin các loại giấy phép khác nhau, sau đó là bắt đầu xây dựng: Phân loại, xây dựng nền móng, xây dựng các tầng và hoàn thiện tòa nhà. Sau khi hoàn thành, cần có một khoảng thời gian hoạt động nhất định để đảm bảo dự án có lãi và có thể rút vốn EB-5 một cách an toàn, điều này cũng cần tối thiểu từ 03-04 năm.

Nếu xét theo góc độ tài chính, nếu một nhà phát triển vay tiền từ các nhà đầu tư EB-5 để hoàn thành việc phát triển dự án, với chu kỳ vay chỉ 02 năm, thì đây chỉ nên được coi là một khoản vay bắc cầu. Trong trường hợp này, nhà phát triển không cần sử dụng vốn EB-5 mà có thể trực tiếp đến tổ chức tài chính để vay ngắn hạn. Nguồn quỹ EB-5 thực sự sẵn có sẽ mất ít nhất 04 đến 05 tháng kể từ khi thiết kế và soạn thảo các văn bản pháp lý, cộng thêm ít nhất nửa năm nữa để gây quỹ và trải qua quá trình giải thích nguồn vốn,…

Dựa vào những công việc đó, thời gian để hoàn thành gọi vốn EB-5 sẽ là 01-02 năm.

Loại dự án EB-5 phù hợp với gọi vốn ngắn hạn

Trên thực tế, một nhà phát triển sẵn sàng hợp tác với những nhà đầu tư định cư Mỹ EB-5 trên lộ trình 02 năm này có thể là một dấu hiệu cảnh báo: Nếu nhà phát triển sử dụng quỹ EB-5 theo cách không mang lại sự thuận tiện trong phát triển dự án và lợi nhuận, điều đó sẽ làm tăng sự nghi ngờ rằng những nhà phát triển này từ ban đầu đã nhắm đến tiền gốc của nhà đầu tư EB-5 (chứ không phải là các khoản vay ngắn hạn).

Đây là lý do tại sao, trong các dự án trước đây, nguồn vốn EB-5 được đưa vào để thay thế các khoản vay bắc cầu ngắn hạn. Việc sử dụng các khoản vay ổn định dài hạn để thay thế các khoản vay ngắn hạn lãi suất cao là hợp lý.

Tuy nhiên, theo hướng dẫn mới của USCIS, việc sử dụng một khoản vay ngắn hạn (từ nhà đầu tư EB-5) để thay thế một khoản vay ngắn hạn khác liệu có lợi ích gì không? Hoàn toàn không có nhu cầu cho các nhà phát triển sử dụng quỹ EB-5. Đó cũng là lý do tại sao rất khó tìm được một dự án có thể đáp ứng ngay lập tức với chu kỳ đầu tư rút ngắn.

Như chúng ta thấy rất rõ ràng, trên thị trường hiện nay có một số dự án cam kết hoàn vốn sau 02 năm. 

Hãy quay trở lại quan điểm của nhà đầu tư EB-5. Họ đang tìm kiếm nhiều thứ hơn là chỉ chu kỳ đầu tư ngắn hơn và thời gian cố định vốn ngắn hơn. Điều các nhà đầu tư thực sự quan tâm là khả năng hoàn vốn 800.000 USD.

Vì vậy, nếu xét theo khía cạnh khách quan, các dự án cam kết 02 năm thực sự có đủ khả năng để hoàn trả hàng chục triệu USD tiền vốn EB-5 cho nhà đầu tư? Chính vì lý do đó, phần lớn luật sư và chuyên gia EB-5 đã quyết định lựa chọn dự án truyền thống cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là từ sau khi USCIS đưa ra hướng dẫn mới, sẽ có một số dự án 02 năm có chất lượng tốt được ra đời. Nhưng ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư vẫn nên cân nhắc kỹ lưỡng để tránh trường hợp “tiền mất tật mang”.