Định cư đảo Síp 2026: Miễn thuế bất động sản, sở hữu PR với chi phí từ 9.6 tỷ 

Trong khi Hy Lạp siết hạn mức theo từng vùng và Bồ Đào Nha đã bỏ hẳn kênh bất động sản, đầu tư định cư đảo Síp vẫn giữ ngưỡng cố định 300.000 EUR áp dụng trên toàn quốc. Điểm đáng chú ý không chỉ ở mức đầu tư, mà ở cách Síp đối xử với tài sản sau khi sở hữu: không thuế bất động sản hàng năm, bỏ thuế phòng vệ đặc biệt trên tiền cho thuê từ 2026, và chế độ Non-dom miễn thuế cổ tức, lãi suất trong 17 năm. 

Bài viết dưới đây của John Hu Migration sẽ  phân tích lợi nhuận cho thuê theo từng thành phố và những gì nhà đầu tư cần tính trước khi xuống tiền vào chương trình định cư đảo Síp này. 

Đăng ký tư vấn

---

1. Chương trình định cư đảo Síp yêu cầu gì?

Khác với Hy Lạp liên tục chia vùng giá, chương trình thường trú Síp (Regulation 6.2) giữ một ngưỡng đầu tư cố định trên toàn quốc:

• Đầu tư tối thiểu 300.000 EUR cộng VAT vào bất động sản mới xây.
• Thu nhập nước ngoài tối thiểu 50.000 EUR/năm, cộng 15.000 EUR nếu có vợ/chồng, 10.000 EUR mỗi con phụ thuộc. Nếu đầu tư nhà ở, thu nhập bắt buộc từ nước ngoài.
• Thẻ thường trú có giá trị vĩnh viễn, không bắt buộc cư trú thường xuyên nếu chưa có ý định xin quốc tịch. Muốn nhập quốc tịch Síp cần 8 năm cư trú.

Hiện tại thẻ thường trú Síp chưa cho phép miễn visa vào khối Schengen, vì Síp chưa chính thức là thành viên. Tuy nhiên đây có thể là lợi thế đón đầu đáng cân nhắc, khi Síp chính thức gia nhập Schengen, giá trị của tấm thẻ thường trú này nhiều khả năng sẽ được nâng lên đáng kể so với thời điểm đầu tư ban đầu.

Đăng ký tư vấn

---

2. Bản đồ lợi nhuận cho thuê bất động sản theo từng thành phố

Không giống Hy Lạp, nơi các quy định hạn mức theo vùng đẩy nhà đầu tư vào phân khúc cao cấp có lợi nhuận thấp, thị trường Síp cho phép nhà đầu tư linh hoạt chọn thành phố theo đúng chiến lược lợi nhuận mong muốn.

Thành phố	Lợi nhuận cho thuê gộp (căn hộ)	Đặc điểm thị trường
Limassol	Khoảng 5,5% – 6%	Lợi nhuận cao nhất cả nước, nhờ khu vực Tech Corridor và lượng chuyên gia nước ngoài chuyển đến làm việc mỗi năm rất lớn
Nicosia	Khoảng 5%	Giá nhà thấp nhất trong các thành phố lớn, giá niêm yết trung vị khoảng 357.000 EUR, nhu cầu ổn định nhờ cơ quan hành chính và trường đại học
Larnaca	Khoảng 4% – 4,5%	Đang là điểm đến ưu tiên của nhà đầu tư giai đoạn đầu nhờ tiềm năng tăng giá vốn khi sân bay quốc tế mở rộng thêm
Paphos	Khoảng 4% – 4,5%, có khu vực đạt tới 9% với cho thuê ngắn hạn	Thế mạnh về cho thuê ngắn hạn và cộng đồng người Anh, châu Âu định cư lâu năm

Đáng lưu ý, tính chung toàn thị trường Síp, lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình đạt khoảng 5,45%, cao hơn hẳn mức 2,96% của nhà phố riêng lẻ. Đây là lý do phần lớn nhà đầu tư quốc tế ưu tiên chọn căn hộ thay vì biệt thự hay nhà phố khi đầu tư vào chương trình thường trú.

Một điểm khác biệt lớn so với Hy Lạp: tính đến 2026, Síp chưa áp dụng lệnh cấm hay hạn ngạch đăng ký cho thuê ngắn hạn như khu vực trung tâm Athens hay Thessaloniki đã làm, nên nhà đầu tư vẫn có thể linh hoạt kết hợp cho thuê dài hạn và ngắn hạn theo mùa, đặc biệt tại Paphos và khu vực ven biển Limassol.

Đăng ký tư vấn

---

3. Miễn thuế bất động sản: Lợi thế khác biệt so với Hy Lạp và Bồ Đào Nha

Nếu ở Hy Lạp, chủ nhà phải đóng thuế tài sản ENFIA hàng năm, thì khi định cư đảo Síp, khoản thuế này đã được xóa bỏ hoàn toàn. Síp đã bãi bỏ thuế bất động sản (Immovable Property Tax) từ năm 2017, nghĩa là chủ sở hữu không phải trả bất kỳ khoản thuế nào chỉ vì đang sở hữu bất động sản, khác hẳn với nhiều nước châu Âu áp mức thuế tài sản hàng năm từ 1% đến 5% giá trị nhà.

Đây là lợi thế mang tính cấu trúc lâu dài của thị trường Síp so với các chương trình Golden Visa châu Âu khác, vì chi phí nắm giữ bất động sản qua nhiều năm không bị bào mòn bởi một khoản thuế cố định tính trên giá trị tài sản.

Đăng ký tư vấn

---

4. Thuế thu nhập cho thuê nhà năm 2026

Từ 1/1/2026, Síp thực hiện cải cách thuế lớn nhất trong hơn hai thập niên, tác động trực tiếp đến nhà đầu tư có ý định cho thuê bất động sản:

• Thuế thu nhập cá nhân: ngưỡng miễn thuế được nâng từ 19.500 EUR lên 22.000 EUR, các bậc thuế lũy tiến tiếp theo là 20% (22.001-32.000 EUR), 25% (32.001-42.000 EUR), 30% (42.001-72.000 EUR) và 35% cho phần thu nhập trên 72.000 EUR. Thu nhập cho thuê nhà chịu thuế theo biểu thuế lũy tiến này.
• Thuế phòng vệ đặc biệt (SDC) trên thu nhập cho thuê: khoản thuế này đã được bãi bỏ hoàn toàn từ 1/1/2026, loại bỏ tình trạng đánh thuế hai lớp từng áp dụng trước đây lên tiền cho thuê nhà.

So với Hy Lạp, nơi thu nhập cho thuê chịu thuế lũy tiến lên đến 45% cho phần thu nhập trên 36.000 EUR/năm, mức thuế cao nhất tại Síp cho thu nhập cho thuê nhà ở mức 35%, đồng thời không còn gánh thêm lớp thuế SDC như trước.

Đăng ký tư vấn

---

5. Chế độ Non-dom: Ưu đãi thuế cho nhà đầu tư nước ngoài

Một điểm mà nhà đầu tư quan tâm đến chiến lược thuế dài hạn không nên bỏ qua là chế độ không định cư thuế (Non-dom) của Síp. Người cư trú thuế tại Síp nhưng không có hộ khẩu thuế gốc tại đây được miễn hoàn toàn thuế phòng vệ đặc biệt trên cổ tức, lãi suất và thu nhập cho thuê từ khắp nơi trên thế giới, trong 17 năm đầu tiên kể từ khi trở thành cư dân thuế tại Síp.

Từ năm 2026, Síp còn nới lỏng thêm điều kiện cư trú thuế: 

• Chỉ cần ở lại Síp tối thiểu 60 ngày/năm
• Không quá 183 ngày tại bất kỳ quốc gia nào khác
• Có hoạt động kinh doanh hoặc việc làm tại một công ty Síp, và có nơi cư trú thường xuyên tại Síp là đủ điều kiện. 
• Điều kiện “không phải cư dân thuế ở bất kỳ nước nào khác” từng áp dụng trước đây đã được bãi bỏ, giúp nhà đầu tư linh hoạt hơn trong việc sắp xếp nơi cư trú thuế.

Sau khi hết hạn 17 năm, nhà đầu tư có gốc gác ngoài Síp có thể trả một khoản 250.000 EUR để gia hạn thêm 5 năm ưu đãi, và có thể gia hạn tối đa hai lần.

Đăng ký tư vấn

---

6. Chi phí giao dịch cần tính đến ngoài giá mua nhà

Bên cạnh mức đầu tư tối thiểu, nhà đầu tư định cư đảo Síp cần dự trù thêm các khoản phí giao dịch sau:

• Phí chuyển nhượng (Transfer fees): 3% cho 85.000 EUR đầu tiên, 5% cho phần từ 85.000-170.000 EUR, và 8% cho phần vượt 170.000 EUR, được giảm 50% với bất động sản đã qua sử dụng (không phải nhà mới).
• Thuế trước bạ (Stamp duty): khoản phí này đã được bãi bỏ.
• VAT: mức tiêu chuẩn 19%, riêng phần diện tích tối đa 130m² của nhà ở chính được áp mức giảm 5%, với điều kiện tổng giá trị giao dịch dưới 475.000 EUR và tổng diện tích xây dựng dưới 190m².

Đăng ký tư vấn

---

7. Xu hướng thị trường bất động sản Síp 2026

Thị trường Síp tiếp tục ghi nhận đà tăng giá ổn định qua nhiều năm liên tiếp. Chỉ số giá bất động sản nhà ở (RPPI) do Ngân hàng Trung ương Síp công bố cho thấy mức tăng khoảng 5,2% trong năm 2022, và xu hướng tăng giá này tiếp tục duy trì ở hầu hết các khu vực, trong đó Limassol và Paphos dẫn đầu về tốc độ tăng giá căn hộ.

Đáng chú ý, các khu vực đang phát triển hạ tầng cũng bắt đầu thu hút dòng vốn đầu tư sớm. Khu vực Mackenzie và Drosia tại Larnaca ghi nhận mức tăng giá bất động sản lên đến 14% trong năm qua, khi nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản có giá còn thấp hơn 30-40% so với Limassol nhưng tiềm năng tăng giá tương đương trong 5 năm tới nhờ dự án mở rộng sân bay quốc tế.

Nhìn chung, chương trình định cư đảo Síp mang đến một cấu trúc đầu tư khác biệt so với Hy Lạp: đầu tư ổn định hơn quanh mức 300.000 EUR bất kỳ khu vực nào, không bị chia theo vùng giá; không có thuế bất động sản hàng năm; và chế độ Non-dom giúp tối ưu thuế cho nhà đầu tư có kế hoạch tài chính quốc tế song song.