Định cư Mỹ diện EB-5: Tìm hiểu nguồn vốn trong các dự án đầu tư phát triển bất động sản

Định cư Mỹ diện EB-5 là chương trình định cư phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về nguồn vốn, các thành phần khác nhau tạo nên cơ cấu tài chính và rủi ro tài chính mà chúng mang lại. Trong bài viết này, John Hu Migration Consulting sẽ khám phá các yếu tố chính mà các đương đơn diện đầu tư EB-5 cần đánh giá về một dự án phát triển bất động sản. Chúng tôi sẽ làm sáng tỏ nguồn vốn, tầm quan trọng của nó và các yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư nên xem xét.

Động lực của nhà phát triển dự án đầu tư EB-5

Trọng tâm của mọi dự án là một nhà phát triển có động lực tìm cách biến tầm nhìn của họ thành hiện thực. Về mặt chiến lược, các nhà phát triển đặt mục tiêu bán một bất động sản đã hoàn thiện hoặc quản lý tài sản đó lâu dài. Bất kỳ chiến lược nào họ chọn thường sẽ ảnh hưởng đến cách họ xây dựng nguồn vốn của mình. Nói tóm lại, chiến lược tài chính của nhà phát triển để nắm giữ bất động sản dài hạn hoặc ngắn hạn phải phù hợp với tiềm năng dòng tiền, điều kiện thị trường, loại tài sản và chiến lược quản lý rủi ro của tài sản.

Chủ đầu tư thường đóng góp 5% – 30% hoặc cao hơn vốn tự có của mình để tài trợ cho các dự án. Điều quan trọng là nhà phát triển đầu tư số vốn này là “số vốn cuối cùng”, để người cho vay, nhà đầu tư EB-5 và các nhà đầu tư khác có thể yên tâm rằng nhà phát triển đang để vốn đáng kể ở rủi ro và hiểu rằng hầu hết mọi nhà đầu tư sẽ được hoàn trả trước, điều này càng thúc đẩy nhà phát triển hoàn thành dự án đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách. 

Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển thường tài trợ cho việc mua đất, chi phí trước khi phát triển, xây dựng tài liệu xây dựng, quy hoạch, quyền sử dụng đất, phá dỡ và/hoặc công trình dân dụng và cũng có thể bao gồm một phần chi phí cứng và mềm của xây dựng và vốn lưu động để bắt đầu hoạt động ngay khi cơ sở được xây dựng.

Khoản vay ưu tiên đầu tư diện EB-5 là thành phần chính của nguồn vốn

Một yếu tố quan trọng của nguồn vốn là khoản vay ưu tiên, thường là phần tài chính lớn nhất. Tại Hoa Kỳ, hầu hết các dự án đều đảm bảo một khoản vay thế chấp, trong đó người cho vay tìm kiếm sự đảm bảo thông qua quyền cầm giữ tài sản thế chấp đầu tiên. Điều này cho phép họ tịch thu tài sản nếu khoản vay không được hoàn trả, giúp họ có khả năng bán hoặc tái phát triển dự án nếu họ muốn.

Các khoản cho vay xây dựng và lâu dài: Các ngân hàng khu vực và các tổ chức cho vay thường cung cấp các khoản vay xây dựng, giới hạn tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) ở mức 60-65% tổng vốn. Trong một số trường hợp, tỷ lệ này có thể bị đẩy lên 70%, mặc dù tỷ lệ này đang giảm dần do thị trường bất động sản thắt chặt và lãi suất tăng. Điều quan trọng cần lưu ý là tỷ lệ LTV có thể khác nhau tùy thuộc vào người cho vay, mức độ tín nhiệm của người đi vay, loại tài sản và quy mô của khoản vay. Các khoản vay xây dựng thường có lãi suất thả nổi, hiện ở khoảng 300-500 điểm cơ bản (bps) so với Lãi suất tài trợ qua đêm có bảo đảm (SOFR). Điều này có nghĩa là người đi vay sẽ phải trả lãi suất 8,3% – 10,3% cho khoản vay xây dựng, giả sử tỷ lệ SOFR là 5,3% trên thị trường ngày nay. Số tiền thế chấp được dựa trên thu nhập hoạt động ròng của dự án.

Trong bất động sản thương mại, cả khoản vay xây dựng và khoản vay lâu dài đều đóng vai trò quan trọng ở các giai đoạn khác nhau của dự án phát triển. Dưới đây là sự khác biệt giữa chúng:

1. Khoản vay xây dựng

Mục đích sử dụng: Khoản vay xây dựng là khoản vay ngắn hạn được sử dụng để tài trợ cho chi phí xây dựng một công trình mới. Những khoản tiền này có thể được sử dụng cho nhân công, vật liệu và các chi phí liên quan khác liên quan đến quá trình xây dựng.

• Thời hạn: Các khoản vay này thường kéo dài trong suốt thời gian xây dựng, thường dao động từ 6 tháng đến 2 năm, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của dự án.
• Lãi suất và thanh toán: Các khoản vay xây dựng thường có lãi suất thay đổi. Tiền lãi thường chỉ được trả trên số tiền rút ra chứ không phải trên tổng số cam kết cho vay. Tiền gốc thường được hoàn trả vào cuối thời gian xây dựng.
• Cho vay theo giá trị (LTV): Người cho vay xây dựng thường đưa ra LTV thấp hơn do rủi ro cao hơn liên quan đến các dự án xây dựng. Thông thường người cho vay đưa ra khoản vay từ 60% đến 70% giá trị thẩm định của dự án.
• Rút vốn: Số tiền cho vay thường được giải ngân theo từng giai đoạn hoặc “rút vốn” khi quá trình xây dựng diễn ra và sau khi đạt được các mốc quan trọng nhất định.
• Rủi ro: Những khoản vay này có rủi ro đáng kể vì chúng phụ thuộc vào việc hoàn thành một dự án chưa tồn tại. Sự chậm trễ hoặc chi phí vượt mức có thể ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của dự án.

2. Khoản vay vĩnh viễn

Sử dụng: Các khoản vay dài hạn, còn được gọi là các khoản vay dài hạn hoặc tiền cho vay dài hạn có thế chấp, được sử dụng để hoàn trả khoản vay xây dựng ngắn hạn và cung cấp nguồn tài chính dài hạn sau khi tòa nhà hoàn thành và tạo ra thu nhập. Những khoản tiền này có thể được sử dụng để trả nợ xây dựng, tái cấp vốn cho khoản nợ hiện có hoặc mua một tòa nhà đã hoàn thiện.

• Thời hạn: Các khoản vay này thường có thời hạn từ 5 đến 20 năm, thậm chí lâu hơn.
• Lãi suất và thanh toán: Các khoản vay vĩnh viễn thường có lãi suất cố định. Cả gốc và lãi thường được hoàn trả theo thời hạn cho vay theo một loạt các khoản thanh toán định kỳ.
• Cho vay theo giá trị (LTV): Người cho vay các khoản vay vĩnh viễn thường đưa ra LTV cao hơn các khoản vay xây dựng, thường khoảng 70% đến 80% giá trị định giá của tài sản.
• Khấu hao: Các khoản vay vĩnh viễn thường liên quan đến lịch trình khấu hao, đây là bản phác thảo chi tiết về cách hoàn trả gốc và lãi của khoản vay theo thời gian.
• Rủi ro: Các khoản vay này có rủi ro thấp hơn các khoản vay xây dựng vì chúng được phát hành cho một dự án đã hoàn thành và thường tạo ra thu nhập.

Tóm lại, các khoản vay xây dựng và lâu dài phục vụ các mục đích khác nhau trong vòng đời của một dự án bất động sản thương mại. Khoản vay xây dựng được sử dụng để tài trợ cho giai đoạn xây dựng, trong khi khoản vay lâu dài cung cấp nguồn tài chính dài hạn hơn sau khi dự án hoàn thành.

Hỗ trợ của Chính phủ: Đền bù, Ưu đãi thuế và Trợ cấp

Các nhà phát triển có thể tận dụng sự hỗ trợ của chính phủ dưới hình thức ưu đãi thuế hoặc trợ cấp để giảm yêu cầu về vốn chủ sở hữu của họ. Những sáng kiến này đóng góp vào thương hiệu của dự án và thu nhập hoạt động ròng bằng cách giảm chi phí. Các khoản trợ cấp của tiểu bang và thành phố, cũng như các khoản vay lãi suất thấp, có thể mang lại những cam kết đáng kể, làm giảm phần vốn góp của nhà phát triển.

Mặc dù các chi tiết cụ thể về ưu đãi và hỗ trợ của chính phủ dành cho các nhà phát triển bất động sản thương mại có thể khác nhau theo thời gian và giữa các khu vực pháp lý, nhưng có một số loại ưu đãi chính thường được chính quyền địa phương, tiểu bang và liên bang trên khắp Hoa Kỳ đưa ra. Ví dụ:

• Ưu đãi thuế: Đây thường là hình thức hỗ trợ quan trọng nhất của chính phủ. Có thể có nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như giảm thuế bất động sản, miễn thuế bán hàng hoặc tín dụng thuế thu nhập. Các ví dụ bao gồm Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập Thấp (LIHTC) hoặc Tín dụng Thuế Bảo tồn Lịch sử ở cấp liên bang.
• Tài trợ tăng thuế (TIF): Đây là một phương thức tài trợ công được sử dụng cho các dự án tái phát triển và cải thiện cộng đồng. Doanh thu thuế trong tương lai của tài sản được cải tạo được sử dụng để tài trợ cho chi phí hiện tại của dự án. Logic là những cải tiến sẽ dẫn đến giá trị tài sản tăng lên, do đó doanh thu từ thuế cao hơn, sau đó được sử dụng để hoàn trả chi phí của dự án.
• Các khoản tài trợ và cho vay: Một số cơ quan chính phủ cung cấp các khoản tài trợ và các khoản vay lãi suất thấp hoặc có thể miễn trừ để khuyến khích phát triển ở một số khu vực nhất định hoặc cho một số loại dự án nhất định. Ví dụ: Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cung cấp nhiều chương trình cho vay và trợ cấp khác nhau.
• Khuyến khích sử dụng đất: Chúng bao gồm những thứ như phân vùng khác nhau hoặc cấp phép nhanh chóng để khuyến khích các loại hình phát triển cụ thể. Trong một số trường hợp, mật độ cao hơn hoặc chiều cao tòa nhà bổ sung có thể được phép để đổi lấy việc nhà phát triển cung cấp tiện ích công cộng hoặc đơn vị nhà ở giá phải chăng.
• Quan hệ đối tác công-tư (PPP): Trong các thỏa thuận này, một cơ quan chính phủ hợp tác với một nhà phát triển tư nhân để thực hiện một dự án bất động sản. Chính phủ có thể đóng góp đất đai, tài chính hoặc các nguồn lực khác trong khi nhà phát triển đảm nhận nhiệm vụ xây dựng và quản lý.
• Vùng cơ hội: Được thành lập theo Đạo luật việc làm và cắt giảm thuế năm 2017, chương trình này cung cấp các ưu đãi về thuế cho các khoản đầu tư vào các cộng đồng được chỉ định đang gặp khó khăn về kinh tế. Các nhà phát triển có thể hoãn thuế đối với mọi lợi nhuận trước đó được đầu tư vào Quỹ cơ hội đủ điều kiện (QOF) cho đến khi khoản đầu tư vào QOF được bán hoặc trao đổi hoặc cho đến ngày 31 tháng 12 năm 2026.
• Tín dụng Thuế Thị trường Mới: Chương trình liên bang này cung cấp các ưu đãi tín dụng thuế cho các nhà đầu tư đầu tư vốn cổ phần vào các Thực thể Phát triển Cộng đồng được chứng nhận, đầu tư vào các cộng đồng có thu nhập thấp.
• Chương trình Nhà đầu tư EB-5: Đây là chương trình liên bang cho phép các nhà đầu tư cá nhân (và vợ/chồng và con chưa lập gia đình dưới 21 tuổi) nộp đơn xin thẻ xanh Mỹ (thường trú) nếu họ đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại ở Hoa Kỳ có kế hoạch để tạo ra hoặc duy trì 10 công việc toàn thời gian lâu dài cho những người lao động của Hoa Kỳ.

Định cư Mỹ diện EB-5: Lấp đầy khoảng trống vốn

Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển, nợ ưu tiên và các ưu đãi của chính phủ có thể lấp đầy trung bình tới 70% – 90% tổng vốn. Vốn EB-5 có thể đóng một vai trò then chốt trong việc lấp đầy khoảng trống vốn còn lại, một khi tất cả các ưu đãi của chính phủ đã được xác định và mức vốn chủ sở hữu của nhà phát triển được xem xét. Vốn EB-5 thường có chi phí vốn thấp hơn so với các lựa chọn trên thị trường tư nhân và phục vụ mục đích tương tự như khoản vay hạng hai. Các khoản đầu tư EB-5 thường chiếm trung bình khoảng 10% – 30% tổng vốn và thường phù hợp với vốn cổ phần của nhà phát triển trong các giao dịch có cấu trúc tốt.

Hiểu về trật tự và rủi ro của vốn đầu tư EB-5

Nhóm vốn, từ trên xuống dưới, bao gồm khoản vay ưu tiên, tài trợ hạng hai, trợ cấp của chính phủ hoặc các khoản vay của cơ quan, vốn cổ phần ưu đãi và vốn chủ sở hữu. Về lý thuyết, vốn EB-5 có thể là tất cả mọi thứ từ người cho vay cấp cao cho đến vị thế vốn chủ sở hữu, tuy nhiên nó thường nằm ngay trên vị trí vốn chủ sở hữu trong hầu hết các dự án. Nhà tài trợ hạng hai tuy tốn kém nhưng có thể được tìm kiếm nếu không có nguồn vốn khác. Tuy nhiên, chúng gây rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư EB-5. Nếu dự án thất bại, họ có thể tịch thu tài sản, có khả năng xóa sạch mọi khoản đầu tư. Các nhà đầu tư EB-5 có quyền truy đòi hạn chế và ưu tiên của họ phụ thuộc vào khoản thặng dư, nếu có, từ việc bán nhà bị tịch thu.

Vốn trong một dự án phát triển bất động sản thương mại đề cập đến việc tổ chức hợp pháp tất cả vốn được đưa vào một dự án, bao gồm cả nợ và vốn chủ sở hữu. Từ ít rủi ro nhất đến rủi ro nhất, thứ tự thường diễn ra như sau:

• Nợ ưu tiên: Đây thường là phần lớn nhất trong vốn và thường được cung cấp bởi ngân hàng. Nó ít rủi ro nhất vì nó có quyền đòi bồi thường đầu tiên đối với tài sản và dòng tiền của nó. Người cho vay có quyền tịch thu tài sản nếu người đi vay không trả được nợ. Do rủi ro thấp hơn nên nó cũng có lợi nhuận thấp nhất, thường ở dạng lãi suất cố định hoặc thả nổi.
• Nợ hạng hai: Đây là hình thức kết hợp giữa nợ và tài trợ vốn cổ phần, cho phép người cho vay có quyền chuyển đổi sang quyền sở hữu hoặc lợi ích vốn cổ phần trong công ty nếu khoản vay không được trả đúng hạn và đầy đủ. Nó phụ thuộc vào nợ ưu tiên nhưng vượt trội hơn vốn chủ sở hữu. Lợi nhuận thường cao hơn nợ ưu tiên để bù đắp cho rủi ro cao hơn.
• Vốn chủ sở hữu ưu tiên: Lớp vốn này có rủi ro cao hơn nợ nhưng ít rủi ro hơn vốn cổ phần phổ thông. Các nhà đầu tư vốn cổ phần ưu tiên có quyền yêu cầu lợi nhuận từ tài sản sau khi khoản nợ đã được thanh toán nhưng trước các chủ sở hữu vốn cổ phần phổ thông. Trong trường hợp vỡ nợ, chủ sở hữu cổ phần ưu tiên có mức độ ưu tiên cao hơn chủ sở hữu cổ phần phổ thông nhưng ít hơn chủ sở hữu nợ. Họ nhận được một tỷ lệ lợi nhuận cố định, cụ thể, thường cao hơn nợ để bù đắp rủi ro.
• Vốn cổ phần chung/ Vốn liên doanh: Phần rủi ro nhất trong vốn cổ phần là vốn chủ sở hữu chung, còn được gọi là vốn chủ sở hữu hoặc vốn chủ sở hữu của nhà phát triển. Nó bao gồm số tiền được đầu tư bởi chủ sở hữu hoặc nhà phát triển bất động sản và đối tác của họ. Người nắm giữ cổ phần phổ thông là người cuối cùng được thanh toán trong trường hợp vỡ nợ hoặc phá sản, vì vậy họ phải chịu nhiều rủi ro nhất. Tuy nhiên, họ cũng sẽ thu được nhiều lợi ích nhất nếu dự án thành công, vì không có giới hạn về lợi nhuận tiềm năng như đối với người cho vay và nhà đầu tư vốn cổ phần ưu tiên.

Về mặt rủi ro, nợ ưu tiên là ít rủi ro nhất, tiếp theo là nợ cấp hai, vốn cổ phần ưu tiên và sau đó là vốn cổ phần phổ thông. Lớp càng rủi ro thì lợi nhuận kỳ vọng càng cao để bù đắp cho rủi ro gia tăng. Cấu trúc chính xác của nguồn vốn có thể khác nhau tùy thuộc vào chi tiết cụ thể của dự án, mối quan hệ của nhà phát triển với người cho vay và nhà đầu tư cũng như rủi ro tổng thể và lợi nhuận tiềm năng của dự án.

Trợ cấp và cho vay của chính phủ đảm nhận các vị trí khác nhau 

Trợ cấp của Chính phủ: Các khoản tài trợ thường không pha loãng, nghĩa là chúng không có cổ phần sở hữu và không cần phải hoàn trả. Do đó, chúng thường không có vị trí trực tiếp trong nguồn vốn vì chúng không tạo ra nợ phải trả cũng như không yêu cầu hoàn trả hoặc pha loãng quyền sở hữu. Chúng làm giảm một cách hiệu quả số vốn cần thiết cho dự án và do đó có thể gián tiếp giảm lượng vốn sở hữu hoặc nợ cần thiết.

Các khoản vay của Chính phủ: Vị trí của các khoản vay của chính phủ trong nguồn vốn có thể khác nhau rất nhiều tùy thuộc vào các điều khoản của khoản vay. Một số khoản vay có thể chiếm vị trí cấp cao, một số khác có thể phụ thuộc vào một số hình thức nợ tư nhân nhất định và một số có thể hoạt động giống như tài trợ cấp bậc hơn.

• Vị trí cấp cao: Nếu một khoản vay của chính phủ được cơ cấu để hoàn trả trước các hình thức nợ khác, thì khoản vay đó sẽ chiếm vị trí cấp cao trong nhóm vốn. Những khoản vay này thường có lãi suất thấp hơn các loại nợ khác và có thể là một hình thức tài trợ hấp dẫn cho các nhà phát triển.
• Vị trí cấp dưới: Nếu một khoản vay của chính phủ được cơ cấu để hoàn trả sau các hình thức nợ khác, thì khoản vay đó sẽ ở vị trí cấp dưới, tương tự như nợ lửng. Những khoản vay này có thể có lãi suất cao hơn nợ cao cấp nhưng có thể đưa ra các điều khoản trả nợ linh hoạt hơn.
• Vị trí giống như tầng lửng: Một số khoản vay của chính phủ có thể có các điều khoản và điều kiện trả nợ linh hoạt giống như cấp vốn tầng lửng. Ví dụ: một số khoản vay của chính phủ có thể được chuyển đổi thành trợ cấp nếu đáp ứng được một số điều kiện nhất định.

Nguồn tài chính của chính phủ đôi khi cũng có thể đi kèm với các điều kiện hoặc hạn chế, chẳng hạn như nhu cầu tạo ra một số lượng việc làm nhất định, sử dụng một số loại vật liệu hoặc kỹ thuật xây dựng nhất định hoặc duy trì khả năng chi trả trong một số năm nhất định. Do đó, mặc dù họ có thể cung cấp nguồn vốn có giá trị cho một dự án nhưng họ cũng có thể đưa ra những cân nhắc bổ sung và độ phức tạp trong cơ cấu tài chính của dự án.

Chuyên môn về bất động sản và thẩm định

Các nhà đầu tư vào các dự án EB-5 cần có hiểu biết vững chắc về động lực bất động sản và sự phức tạp trong cơ cấu dự án. Trong khi chủ sở hữu và đội ngũ quản lý của một số trung tâm vùng EB-5 có kiến thức nền tảng và thành tích tốt với tư cách là người cho vay thay thế, thì nhiều người lại không như vậy. Điều quan trọng là các trung tâm vùng phải hoạt động như một người cho vay thay thế dày dạn kinh nghiệm và tham gia vào quá trình cơ cấu phù hợp để bảo vệ các nhà đầu tư và đảm bảo các giao dịch có lợi.

Tìm hiểu thêm:

• Thông tin chi tiết các chương trình đầu tư định cư Mỹ phổ biến trong năm 2024.
• Thông tin chi tiết chương trình định cư Mỹ diện EB-5.
• Thông tin chi tiết dự án EB-5 Quận Bellwhether – uy tín nhất hiện nay.

John Hu Migration

Mọi thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo số Hotline: 0901 988 876 hoặc qua Email: enquiry@johnhu.com.vn