Golden Visa Hy Lạp: Dự kiến tăng thuế chuyển nhượng BĐS lên 15% từ 2027

Thủ tướng Hy Lạp Kyriakos Mitsotakis vừa công bố kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng bất động sản từ 3% lên 15% đối với công dân các nước ngoài EU, dự kiến áp dụng từ 01/01/2027. Với một bất động sản 800.000 EUR tại Athens – mức đầu tư tối thiểu của Golden Visa Hy Lạp tại khu vực nhu cầu cao – khoản thuế phát sinh thêm có thể lên tới 96.000 EUR.

Bài viết tổng hợp toàn bộ thông tin về đề xuất tăng thuế này, tác động cụ thể đến từng mức đầu tư Golden Visa, cùng những tranh cãi pháp lý đang được giới luật sư Hy Lạp đặt ra trước khi chính sách chính thức được luật hóa.

Miễn phí tư vấn 1-1

---

Hy Lạp sẽ tăng thuế chuyển nhượng bất động sản lên 15% từ 2027

Tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, Thủ tướng Mitsotakis tuyên bố sẽ tăng thuế chuyển nhượng bất động sản từ mức 3% hiện hành lên 15% đối với người mua là công dân các nước ngoài EU, áp dụng từ 01/01/2027 – gấp 5 lần mức thuế hiện tại.

• Ông Mitsotakis gọi đây là một biện pháp “hạn chế” (disincentive) nhằm giảm áp lực cạnh tranh mua nhà giữa người nước ngoài và người dân Hy Lạp tại một số khu vực.
• Thủ tướng nêu đích danh dòng vốn từ Trung Quốc, Thổ Nhĩ Kỳ và Israel là những nhóm mua có ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tiếp cận nhà ở của người Hy Lạp.
• Mức thuế hiện hành là 3% (thực tế khoảng 3,09% sau khi cộng phụ phí địa phương), tính trên giá trị cao hơn giữa giá bán thỏa thuận và giá trị định giá theo nhà nước – người mua phải đóng khoản này trước khi ký hợp đồng công chứng.

Miễn phí tư vấn 1-1

---

Thuế chuyển nhượng 15% tác động thế nào đến từng mức đầu tư Golden Visa

Vì toàn bộ nhà đầu tư diện bất động sản của Golden Visa Hy Lạp đều là công dân ngoài EU, quy định mới – nếu không có ngoại lệ riêng cho chương trình – sẽ áp dụng cho toàn bộ lộ trình đầu tư bất động sản, không phân biệt mức đầu tư 250.000, 400.000 hay 800.000 EUR.

Mức đầu tư	Khu vực áp dụng	Thuế hiện hành (3,09%)	Thuế dự kiến từ 2027 (15%)	Chênh lệch
800.000 EUR	Athens, Thessaloniki (khu vực nhu cầu cao)	~24.000 EUR	~120.000 EUR	+96.000 EUR
400.000 EUR	Khu vực còn lại	~12.000 EUR	~60.000 EUR	+48.000 EUR
250.000 EUR	Chuyển đổi công năng/di sản	~7.500 EUR	~37.500 EUR	+30.000 EUR

Đây là mức tăng chi phí đáng kể, đặc biệt với nhóm đầu tư 800.000 EUR tại trung tâm Athens – khoản thuế phát sinh thêm 96.000 EUR tương đương 12% tổng giá trị bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến bài toán hiệu quả đầu tư tổng thể.

Những câu hỏi còn bỏ ngỏ cho đến khi luật chính thức được công bố:

• Người nước ngoài đã có sẵn giấy phép cư trú Hy Lạp có thuộc diện áp dụng mức thuế mới hay không?
• Giao dịch thực hiện thông qua pháp nhân Hy Lạp hoặc EU sẽ được xử lý ra sao?
• Các giao dịch đã khởi động trước ngày luật có hiệu lực có được áp dụng điều khoản chuyển tiếp (transitional protection) hay không?

Miễn phí tư vấn 1-1

---

Bối cảnh: gói chính sách 2,2 tỷ EUR và thời điểm bầu cử 2027

Đề xuất tăng thuế là một phần trong gói chính sách nhà ở trị giá 2,2 tỷ EUR, được công bố ngay trước cuộc bầu cử Quốc hội Hy Lạp dự kiến diễn ra vào mùa xuân 2027 – thời điểm chính phủ ông Mitsotakis kết thúc nhiệm kỳ 4 năm.

• Gói chính sách còn bao gồm chương trình cho vay mua nhà trợ cấp lãi suất trị giá 2 tỷ EUR, cắt giảm dần chi phí điện, và bãi bỏ thuế bất động sản thường niên ENFIA tại các khu định cư nhỏ.
• Mức thuế 15% dự kiến có hiệu lực từ 01/01/2027 – ngay trước thời điểm cử tri Hy Lạp đi bỏ phiếu, khiến giới quan sát cho rằng đây cũng là một nước cờ chính trị nhằm ghi điểm với cử tri trong nước trước bầu cử.

Miễn phí tư vấn 1-1

---

Liệu mức thuế 15% có hợp hiến?

Theo luật sư Alexander Risvas (Risvas & Associates Law Firm, Athens), việc áp mức thuế khác nhau hoàn toàn dựa trên quốc tịch – trong khi 2 người mua cùng một bất động sản, cùng mức giá, cùng thời điểm – có thể vi phạm nguyên tắc bình đẳng thuế theo Hiến pháp Hy Lạp và Công ước Nhân quyền châu Âu.

• Điều 4(5) Hiến pháp Hy Lạp quy định nghĩa vụ công (bao gồm thuế) phải được phân bổ theo năng lực kinh tế và không phân biệt đối xử.
• Theo án lệ của Tòa án Nhân quyền châu Âu (Strasbourg), sự khác biệt trong đối xử chỉ dựa trên quốc tịch cần có “lý do đủ trọng lượng” mới được xem là hợp lý, dù các quốc gia vẫn có biên độ chính sách kinh tế riêng.
• Ông Risvas cho rằng quốc tịch là một tiêu chí không phù hợp để giải quyết vấn đề đầu cơ bất động sản – nếu mục tiêu là hạn chế mua đầu cơ, chính sách nên nhắm vào số lượng bất động sản sở hữu, thay vì quốc tịch người mua.
• Ông cũng lưu ý quy định cuối cùng cần chờ văn bản luật chính thức, các điều khoản ngoại lệ và lý do được nêu ra, nhưng nhận định sơ bộ là chính sách này “nằm khá gần ranh giới của đối xử phân biệt.”

Miễn phí tư vấn 1-1

---

Tăng thuế người nước ngoài có thực sự giải quyết được bài toán nhà ở Hy Lạp

Luật sư Risvas cho rằng đầu tư nước ngoài không nên trở thành “lời giải thích tiện lợi” cho một vấn đề mang tính cấu trúc – theo dữ liệu IMF, khoảng 35% quỹ nhà ở Hy Lạp hiện không được sử dụng làm nơi ở chính, cho thấy vấn đề cốt lõi nằm ở nguồn cung nhà sẵn có, không hẳn ở người mua nước ngoài.

• Hàng trăm nghìn bất động sản đang bỏ trống, chưa cải tạo hoặc vướng tranh chấp thừa kế, trong khi đầu tư nhà ở Hy Lạp chỉ bằng ~60% mức trung bình EU; giá nhà Hy Lạp hiện vẫn thấp hơn ~29% so với trung bình EU (Eurostat, 2024) dù đã tăng 8,1% (2025) và 5,7% (quý I/2026).
• Riêng lộ trình 250.000 EUR (chuyển đổi công năng/di sản) thực chất tạo thêm nguồn cung nhà ở thay vì làm giảm, nhưng vẫn chịu chung mức thuế 15% từ 2027 – có nguy cơ làm suy yếu kênh đưa công trình bỏ hoang trở lại phục vụ nhu cầu ở thực tế.

Miễn phí tư vấn 1-1

---

Ưu đãi miễn VAT cũng có thể hết hạn cuối 2026

Đề xuất tăng thuế chuyển nhượng xuất hiện đúng lúc chính sách miễn thuế VAT 24% cho nhà ở mới cũng đang trong diện hết hạn vào cuối năm 2026 nếu không được gia hạn thêm – tạo ra rủi ro chồng lấn hai chính sách thuế bất lợi liên tiếp cho nhà đầu tư nước ngoài.

• Việc tạm miễn VAT 24% từng là yếu tố khiến người mua nước ngoài chuyển hướng sang chịu thuế chuyển nhượng 3,09% thay vì VAT – nếu cả hai ưu đãi cùng chấm dứt/tăng trong giai đoạn 2026-2027, tổng chi phí thuế cho một giao dịch bất động sản tại Hy Lạp có thể tăng vọt trong thời gian ngắn.
• Nhà đầu tư đang trong quá trình cân nhắc Golden Visa Hy Lạp nên theo dõi sát cả hai chính sách này song song, thay vì chỉ tập trung vào một yếu tố.

Miễn phí tư vấn 1-1

---

Nhà đầu tư cần làm gì trước thời điểm 01/01/2027?

• Nhà đầu tư đang cân nhắc Hy Lạp: nên đẩy nhanh tiến độ hoàn tất giao dịch bất động sản trong năm 2026, tận dụng đồng thời mức thuế chuyển nhượng 3,09% hiện hành và (nếu còn hiệu lực) ưu đãi miễn VAT, trước khi cả hai chính sách có khả năng thay đổi bất lợi.
• Nhà đầu tư đã hoàn tất giao dịch trước 2027: cần theo dõi văn bản luật chính thức để xác định liệu giao dịch của mình có thuộc diện được bảo lưu theo điều khoản chuyển tiếp hay không.
• Nhà đầu tư đang cân nhắc nhiều thị trường châu Âu: nên đặt Hy Lạp trong tương quan với các lựa chọn khác như Bồ Đào Nha hoặc Cộng hòa Síp, đặc biệt nếu mức thuế 15% được áp dụng đúng như công bố.

---

John Hu Migration Consulting – Cập nhật liên tục chính sách Golden Visa Hy Lạp

John Hu Migration Consulting theo dõi sát các thay đổi chính sách thuế và pháp lý tại Hy Lạp cùng nhiều thị trường Golden Visa châu Âu khác, giúp nhà đầu tư Việt Nam đưa ra quyết định kịp thời trước các mốc thời gian quan trọng.

• Hơn 17 năm kinh nghiệm tư vấn đầu tư định cư, hơn 6.000 gia đình định cư thành công
• Hợp tác trực tiếp với luật sư và nhà phát triển bất động sản uy tín tại Hy Lạp
• Cập nhật liên tục diễn biến lập pháp, hỗ trợ nhà đầu tư tối ưu thời điểm đầu tư

Mọi thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo số Hotline: 0901 988 876 hoặc qua Email: enquiry@johnhu.com.vn.