Hy Lạp gia hạn miễn VAT 24% đến hết năm 2026: Cú hích lớn cho Golden Visa và nhà đầu tư định cư châu Âu

Định cư châu Âu 2026 đang mở ra cơ hội rõ ràng hơn cho nhà đầu tư vào bất động sản khi Hy Lạp chính thức gia hạn chính sách miễn thuế VAT 24% đối với nhà ở mới đến hết ngày 31/12/2026. 

Đây không chỉ là một ưu đãi thuế đơn thuần, mà là bước đi chiến lược nhằm duy trì sức cạnh tranh của thị trường bất động sản Hy Lạp trong bối cảnh nhiều quốc gia châu Âu đang siết chặt chính sách Golden Visa và gia tăng chi phí đầu tư.

Chính sách này đặc biệt có ý nghĩa với nhà đầu tư tham gia chương trình Thường trú nhân Hy Lạp (Golden Visa), khi giúp giảm đáng kể vốn đầu tư ban đầu, tối ưu dòng tiền và cải thiện tỷ suất lợi nhuận dài hạn.

---

Hy Lạp chính thức gia hạn miễn VAT 24% với bất động sản mới đến hết 2026

Theo Luật 5246/2025, được công bố trên Công báo Chính phủ Hy Lạp ngày 11/11/2025, chính phủ Hy Lạp quyết định gia hạn cơ chế miễn thuế VAT 24% cho nhà ở mới thêm một năm, kéo dài thời hạn áp dụng đến 31/12/2026.

Nội dung chính của chính sách:

• Chủ đầu tư được quyền lựa chọn không áp dụng VAT 24% đối với nhà ở mới đủ điều kiện.
• Các dự án đang được hưởng miễn VAT và dự kiến hết hiệu lực vào cuối năm 2025 sẽ tự động được gia hạn đến hết 2026, không cần đăng ký lại.
• Người mua trong diện miễn VAT chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng bất động sản, với mức thấp hơn nhiều, khoảng 3% – 3,09%.

Chính sách này giúp Hy Lạp tiếp tục giữ lợi thế cạnh tranh về chi phí mua vào, đặc biệt so với các thị trường bất động sản châu Âu đang áp dụng thuế gián thu cao.

---

Lợi ích tài chính rõ rệt khi mua nhà mới tại Hy Lạp

Việc miễn VAT 24% tạo ra sự khác biệt rất lớn về tổng vốn đầu tư.

Ví dụ minh họa:

• Giá căn hộ mới: 250.000 EUR
• Nếu áp dụng VAT 24% → phát sinh thêm khoảng 60.000 EUR tiền thuế
• Nếu được miễn VAT → chỉ đóng thuế chuyển nhượng khoảng 7.500 – 8.000 EUR

➡️ Nhà đầu tư tiết kiệm ngay trên 50.000 EUR (~1,6 tỷ VNĐ) tại thời điểm mua, đồng thời giảm áp lực vốn ban đầu và cải thiện hiệu quả đầu tư cho thuê hoặc bán lại trong tương lai.

Khoản chênh lệch này có tác động trực tiếp đến:

• Dòng tiền đầu tư ban đầu
• Tỷ suất lợi nhuận cho thuê thực tế
• Biên lợi nhuận khi thoái vốn

---

Bối cảnh chính sách VAT nhà ở tại Hy Lạp

Theo quy định chung có hiệu lực từ năm 2006, nhà ở mới xây tại Hy Lạp thuộc diện chịu VAT tiêu chuẩn (hiện là 24%). Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng tài chính khiến ngành xây dựng suy giảm nghiêm trọng, Hy Lạp đã ban hành Luật 4646/2019, cho phép tạm dừng áp dụng VAT đối với nhà ở mới nhằm:

• Kích thích hoạt động xây dựng
• Giảm giá thành nhà ở
• Thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước

Chính sách này ban đầu có hiệu lực đến năm 2022, sau đó được gia hạn đến 2025 và hiện nay tiếp tục kéo dài đến hết năm 2026, cho thấy định hướng ổn định, dài hạn của chính phủ Hy Lạp đối với thị trường bất động sản.

---

Miễn VAT không phải chính sách đơn lẻ

Gia hạn miễn VAT 24% nằm trong gói cải cách thuế bất động sản tổng thể, bao gồm:

• Tiếp tục tạm dừng thuế lãi vốn khi chuyển nhượng bất động sản đến hết 2026
• Đóng băng việc điều chỉnh giá trị tính thuế tối thiểu đến 2027, giảm rủi ro tăng thuế đột ngột
• Áp dụng ưu đãi thuế cho cho thuê dài hạn, khuyến khích tăng nguồn cung nhà ở

Những biện pháp này giúp nhà đầu tư có môi trường pháp lý ổn định, dễ dự đoán, đặc biệt quan trọng với chiến lược đầu tư – định cư dài hạn.

---

Golden Visa Hy Lạp: Chương trình định cư châu Âu với chi phí thấp nhất hiện nay

Song song với ưu đãi thuế, Golden Visa Hy Lạp tiếp tục là một trong những chương trình đầu tư định cư châu Âu dễ tiếp cận và ổn định nhất hiện nay.

Golden Visa Hy Lạp cho phép nhà đầu tư và gia đình được cấp thẻ cư trú dài hạn thông qua hình thức đầu tư bất động sản hợp pháp. Chương trình được triển khai từ năm 2013 và đến nay vẫn duy trì:

• Không giới hạn số lượng hồ sơ mỗi năm
• Không yêu cầu cư trú bắt buộc
• Khung pháp lý rõ ràng, ít thay đổi đột ngột

Điều kiện tham gia chương trình Golden Visa Hy Lạp

1. Điều kiện đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư cần sở hữu bất động sản đủ điều kiện với giá trị tối thiểu theo quy định mới của chương trình Golden Visa Hy Lạp, cụ thể:

• Từ 250.000 EUR:
  Áp dụng cho bất động sản được chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở hoặc các công trình nằm trong danh sách di sản, tòa nhà có giá trị lịch sử cần bảo tồn, không phân biệt vị trí địa lý.
• Từ 800.000 EUR:
  Áp dụng cho bất động sản tọa lạc tại các khu vực có nhu cầu cao, bao gồm:
  toàn bộ vùng Attica (khu vực Athens), Thessaloniki, đảo Mykonos, đảo Santorini, và các đảo có dân số trên 3.100 người.
• Từ 400.000 EUR:
  Áp dụng cho các khu vực còn lại trên lãnh thổ Hy Lạp, không thuộc nhóm khu vực ưu tiên nêu trên.

2. Điều kiện cá nhân

• Công dân ngoài EU/EEA/Thụy Sĩ
• Lý lịch tư pháp sạch
• Có bảo hiểm y tế hợp lệ tại Hy Lạp
• Không yêu cầu chứng minh thu nhập hàng tháng hay trình độ ngoại ngữ

Quyền lợi khi sở hữu Golden Visa Hy Lạp

1. Quyền cư trú và di chuyển

• Cư trú hợp pháp tại Hy Lạp
• Tự do đi lại 29 quốc gia Schengen (90 ngày/180 ngày)
• Không yêu cầu cư trú tối thiểu để duy trì thẻ

2. Quyền lợi cho gia đình

• Bảo lãnh vợ/chồng, con cái, cha mẹ hai bên
• Là một trong số ít chương trình châu Âu cho phép bảo lãnh cha mẹ

3. Quyền đầu tư và khai thác bất động sản

• Toàn quyền cho thuê bất động sản
• Hưởng lợi trực tiếp từ chính sách miễn VAT 24% (nếu dự án đủ điều kiện)
• Có thể bán lại tài sản khi cần, miễn là vẫn đáp ứng điều kiện cư trú

4. Gia hạn và lộ trình dài hạn

• Thẻ cư trú có thời hạn 5 năm, gia hạn không giới hạn số lần
• Sau 7 năm cư trú thực tế, có thể nộp đơn xin quốc tịch Hy Lạp nếu đáp ứng điều kiện hội nhập

Mọi thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo số Hotline: 0901 988 876 hoặc qua Email: enquiry@johnhu.com.vn.