Sở hữu bất động sản trung tâm Athens và cơ hội nhận Golden Visa Hy Lạp cho gia đình 3 thế hệ

Athens không chỉ là thủ đô nghìn năm tuổi của Hy Lạp, mà còn là tâm điểm của dòng vốn đầu tư bất động sản châu Âu trong nhiều năm gần đây. Với nhà đầu tư Việt Nam tìm hiểu Golden Visa Hy Lạp, câu hỏi thường gặp nhất là: sở hữu một bất động sản trung tâm Athens có thực sự giúp cả gia đình 3 thế hệ nhận được thẻ thường trú châu Âu hay không – và mức đầu tư cần thiết là bao nhiêu?

Bài viết phân tích chi tiết điều kiện đầu tư bất động sản tại Athens theo quy định Golden Visa Hy Lạp hiện hành, ngoại lệ giúp tiếp cận trung tâm thành phố với mức vốn thấp hơn, cùng quyền lợi bảo lãnh cho cả gia đình 3 thế hệ.

Đăng ký tư vấn

---

Vì sao trung tâm Athens là tâm điểm của nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp?

Từ khi Golden Visa Hy Lạp được triển khai năm 2013, Athens luôn là khu vực nhận dòng vốn đầu tư lớn nhất trong số các thành phố Hy Lạp, vì ba lý do chính:

• Thanh khoản cao nhất cả nước – Athens tập trung phần lớn dân số, hoạt động kinh tế, du lịch và giáo dục đại học của Hy Lạp, giúp bất động sản dễ cho thuê và dễ bán lại hơn các khu vực khác.
• Dòng khách thuê ổn định – nhu cầu thuê nhà tại trung tâm Athens đến từ cả người bản địa, sinh viên quốc tế và khách du lịch ngắn hạn, tạo nguồn thu cho thuê đa dạng.
• Vị thế thủ đô của một nước thành viên EU – sở hữu bất động sản tại trung tâm Athens vẫn được xem là tài sản neo giá trị dài hạn, ít biến động hơn so với các thị trường mới nổi.

Tuy nhiên, chính vì mức độ hấp dẫn này, khu vực Athens (thuộc vùng Attica) đã được xếp vào nhóm khu vực có nhu cầu cao – yêu cầu mức đầu tư tối thiểu cao hơn so với các khu vực còn lại của Hy Lạp.

Đăng ký tư vấn

---

Athens thuộc vùng đầu tư cao – mức 800.000 EUR áp dụng như thế nào?

Theo quy định hiện hành của chương trình Golden Visa Hy Lạp, mức đầu tư bất động sản tối thiểu được chia theo 3 nhóm khu vực:

Nhóm khu vực	Mức đầu tư tối thiểu	Phạm vi áp dụng
Khu vực nhu cầu cao	800.000 EUR	Toàn bộ vùng Attica (bao gồm Athens), Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người
Khu vực còn lại	400.000 EUR	Các khu vực khác trên lãnh thổ Hy Lạp, không thuộc nhóm nhu cầu cao
Bất động sản chuyển đổi công năng hoặc di sản	250.000 EUR	Không phân biệt vị trí địa lý – áp dụng cho cả trung tâm Athens

Điều này có nghĩa là một căn hộ mới xây thông thường tại trung tâm Athens yêu cầu vốn đầu tư từ 800.000 EUR trở lên – cao gấp 3,2 lần so với mức sàn 250.000 EUR mà nhiều nhà đầu tư vẫn nhầm tưởng là áp dụng chung cho toàn bộ Hy Lạp.

Đăng ký tư vấn

---

Ngoại lệ: Sở hữu bất động sản trung tâm Athens chỉ từ 250.000 EUR

Đây là điểm nhiều nhà đầu tư Việt Nam chưa nắm rõ: mức đầu tư 250.000 EUR vẫn áp dụng được tại trung tâm Athens, nhưng chỉ với hai loại bất động sản đặc thù:

• Bất động sản chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở – ví dụ các tòa nhà văn phòng, cửa hàng cũ tại khu trung tâm được cải tạo thành căn hộ để ở.
• Bất động sản thuộc danh sách di sản hoặc công trình có giá trị lịch sử cần bảo tồn – phổ biến tại các khu phố cổ của Athens như Plaka, Monastiraki, Kolonaki.

Với hai loại bất động sản này, quy định của chương trình không phân biệt vị trí địa lý – nghĩa là nhà đầu tư có thể sở hữu bất động sản ngay tại trung tâm Athens với mức đầu tư 250.000 EUR, thay vì phải đạt ngưỡng 800.000 EUR như bất động sản mới xây thông thường.

Lưu ý quan trọng:

• Loại hình bất động sản này thường có nguồn cung hạn chế hơn căn hộ mới xây, đòi hỏi thẩm định pháp lý kỹ về tình trạng chuyển đổi công năng hoặc xếp hạng di sản trước khi ký hợp đồng.
• Nhà đầu tư nên làm việc với luật sư bản địa và đơn vị tư vấn có kinh nghiệm để xác minh bất động sản thực sự đủ điều kiện tham gia chương trình ở mức đầu tư thấp hơn, tránh trường hợp mua nhầm bất động sản không đủ điều kiện.
• Khoản đầu tư phải được duy trì tối thiểu 5 năm để không mất tư cách thường trú nhân.

Đăng ký tư vấn

---

Vì sao bất động sản Athens vẫn hấp dẫn về mặt đầu tư?

Ngoài mục tiêu định cư, bất động sản tại Athens còn được nhiều nhà đầu tư xem là kênh phân bổ tài sản EUR dài hạn:

• Giá vẫn thấp hơn đỉnh trước khủng hoảng nợ công – giá bất động sản tại Athens dù đã phục hồi mạnh nhưng vẫn thấp hơn khoảng 20–30% so với đỉnh giá trước khủng hoảng, sau khi điều chỉnh lạm phát.
• Lợi suất cho thuê ổn định – các căn hộ tại trung tâm Athens ghi nhận lợi suất cho thuê xấp xỉ 5%/năm, trong khi khu vực đông dân cư ngoại vi dao động 3–5%/năm.
• Dòng vốn FDI vào bất động sản Hy Lạp tiếp tục tăng – riêng năm 2024 ghi nhận mức tăng gần 29%, phản ánh niềm tin dài hạn của giới đầu tư quốc tế vào thị trường này.
• Chính sách thuế ổn định trong ngắn và trung hạn – Chính phủ Hy Lạp tiếp tục tạm dừng thuế lãi vốn khi chuyển nhượng bất động sản đến hết 2026, đồng thời đóng băng việc điều chỉnh giá trị tính thuế tối thiểu đến 2027.

Đăng ký tư vấn

---

Golden Visa Hy Lạp cho gia đình 3 thế hệ – ai được bảo lãnh cùng hồ sơ?

Một trong những điểm khác biệt lớn nhất của Golden Visa Hy Lạp so với nhiều chương trình Golden Visa châu Âu khác là khả năng bảo lãnh cả gia đình 3 thế hệ trong cùng một hồ sơ đầu tư, bao gồm:

• Đương đơn chính – người thực hiện khoản đầu tư bất động sản
• Vợ/chồng của đương đơn chính
• Con cái phụ thuộc (thường dưới 21 tuổi, tùy điều kiện cụ thể)
• Cha mẹ hai bên (cha mẹ của đương đơn chính và cha mẹ của vợ/chồng)

Đây là lợi thế hiếm có, vì phần lớn chương trình Golden Visa châu Âu khác (Bồ Đào Nha, Síp) chỉ cho phép bảo lãnh vợ/chồng và con cái, không bao gồm cha mẹ hai bên. Với gia đình Việt Nam có truyền thống nhiều thế hệ cùng sinh sống, đây là điểm cộng lớn khi lựa chọn Hy Lạp làm điểm đến định cư châu Âu.

Quyền lợi chung cho cả gia đình:

• Cư trú hợp pháp tại Hy Lạp, không yêu cầu thời gian cư trú tối thiểu để duy trì thẻ
• Tự do đi lại trong khối Schengen (90 ngày/180 ngày)
• Con cái được tiếp cận hệ thống giáo dục quốc tế và công lập tại Hy Lạp
• Toàn quyền cho thuê hoặc khai thác bất động sản đã đầu tư

Đăng ký tư vấn

---

Miễn VAT 24% đến hết 2026 – lợi ích tài chính cụ thể khi mua nhà mới

Theo Luật 5246/2025, Chính phủ Hy Lạp đã gia hạn chính sách miễn thuế VAT 24% đối với nhà ở mới đến hết ngày 31/12/2026. Với nhà đầu tư chọn bất động sản mới xây tại Athens (mức 800.000 EUR), đây là khoản tiết kiệm đáng kể:

• Nếu áp dụng VAT 24% trên một bất động sản 800.000 EUR, khoản thuế phát sinh thêm lên tới khoảng 192.000 EUR.
• Nếu được miễn VAT, nhà đầu tư chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng bất động sản ở mức khoảng 3–3,09%, tương đương 24.000–24.700 EUR.
• Chênh lệch tiết kiệm lên tới hơn 160.000 EUR cho một bất động sản ở mức đầu tư 800.000 EUR – con số có ý nghĩa lớn với dòng tiền và hiệu quả đầu tư dài hạn.

Với bất động sản chuyển đổi công năng hoặc di sản ở mức 250.000 EUR tại trung tâm Athens, khoản tiết kiệm từ việc miễn VAT (nếu dự án đủ điều kiện) cũng giúp giảm đáng kể tổng chi phí sở hữu ban đầu.

Đăng ký tư vấn

---

Quy trình thực hiện hồ sơ

1. Lựa chọn bất động sản tại Athens phù hợp với mức đầu tư mục tiêu (800.000 EUR cho bất động sản mới xây, hoặc 250.000 EUR cho bất động sản chuyển đổi/di sản đủ điều kiện)
2. Thẩm định pháp lý bất động sản, xác minh tình trạng chuyển đổi công năng hoặc xếp hạng di sản (nếu áp dụng mức 250.000 EUR)
3. Mở tài khoản ngân hàng tại Hy Lạp và chuyển vốn đầu tư
4. Ký hợp đồng mua bán, hoàn tất thanh toán và thuế chuyển nhượng
5. Nộp hồ sơ xin giấy phép cư trú cho cả gia đình tại đại sứ quán Hy Lạp hoặc thông qua luật sư tại Hy Lạp
6. Chờ phê duyệt – thời gian xử lý trung bình 40–60 ngày làm việc
7. Nhận thẻ thường trú nhân có hiệu lực 5 năm, gia hạn không giới hạn số lần nếu duy trì khoản đầu tư

Đăng ký tư vấn

---

Lộ trình dài hạn: từ thường trú nhân đến quốc tịch Hy Lạp

Golden Visa Hy Lạp không yêu cầu cư trú tối thiểu để duy trì thẻ thường trú, nhưng nếu mục tiêu dài hạn là quốc tịch Hy Lạp, nhà đầu tư và gia đình cần lưu ý:

• Đủ điều kiện nộp đơn xin quốc tịch sau 7 năm cư trú thực tế liên tục tại Hy Lạp
• Cần vượt qua bài kiểm tra tiếng Hy Lạp, lịch sử và văn hóa
• Khoản đầu tư ban đầu cần được duy trì trong suốt quá trình để không ảnh hưởng đến tư cách thường trú

Đây là khác biệt quan trọng cần cân nhắc: sở hữu bất động sản tại Athens giúp cả gia đình có ngay thẻ thường trú châu Âu và tự do đi lại Schengen, nhưng mục tiêu quốc tịch đòi hỏi mức độ gắn kết thực tế cao hơn với Hy Lạp trong dài hạn.

Đăng ký tư vấn

---

John Hu Migration Consulting – Đơn vị đồng hành cùng nhà đầu tư tại Athens

John Hu Migration Consulting có nhiều năm kinh nghiệm hỗ trợ nhà đầu tư Việt Nam lựa chọn và thẩm định bất động sản tại Hy Lạp, đặc biệt với các trường hợp cần xác minh điều kiện đặc thù (chuyển đổi công năng, di sản) để tối ưu mức đầu tư tại các khu vực trung tâm như Athens.

• Hơn 17 năm kinh nghiệm tư vấn đầu tư định cư, hơn 6.000 gia đình định cư thành công
• Hợp tác trực tiếp với luật sư và nhà phát triển bất động sản uy tín tại Hy Lạp
• Hỗ trợ toàn diện từ lựa chọn bất động sản, thẩm định pháp lý đến hoàn tất hồ sơ cho cả gia đình 3 thế hệ

Mọi thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo số Hotline: 0901 988 876 hoặc qua Email: enquiry@johnhu.com.vn.